不動産売却のご相談ありがとうございます 🙂 🙂 🙂
マンションから戸建への住み替え（買い替え）のご相談を頂きました 🙂 🙂 🙂
買い替えの際には、お金の流れや引越しのタイミングが大変重要になってきます 😯 😯 😯
基本的に売却時は、引越し後の入金 😀
購入時には、引越し前の支払いが必要です 😀
現在の住宅ローンはなく、購入も丸々現金で用意（住宅ローン等で賄う）であれば
購入 → 引越し → 売却
の流れで問題ないのですが次の場合には注意が必要です 😕 😕 😕
【ケース①】現在の住宅ローンは無いが、売却した資金を購入代金に充てたい 🙄
この場合、上記の 購入 → 引越し → 売却 の流れを成立させるには、一時的に購入資金を確保する必要があります。以前、親族に借りてご用意頂いた事もありますが、それが難しい場合一時的に借り入れを起こすことになり、利息等の費用が発生します。
他に方法として、売却又は購入の相手方に対し、猶予を相談する方法があります。
「所有権はないけど部屋を使わせてほしい。」
という相談になりますが、相手方より、リスクを回避するために不動産会社が断ることが多いのが現状です 😥 😥 😥
【ケース②】現在、ローン残高があり、購入も住宅ローンを考えている 🙄
上記の 購入 → 引越し → 売却 の流れを成立させるには、現在の借入を売却代金を使わなくても完済できれば良いのですが、そうでない場合、一時的とはいえ、二つのローンを組んでいる状態になります。その為、審査が厳しくなることがあります 🙄 🙄 🙄
金融機関によっては、売却の売買契約を交わしている等の条件を提示し、審査基準を緩和してもらえたりもありますので、売却・購入のタイミングが重要になってきます 🙂 🙂 🙂
【ケース③】現在の借入が売却代金で完済できそうにない。購入の住宅ローンに一緒に組み込んでほしい 🙄
金融機関によっては、相談に乗ってもらえるケースもありますが、条件が変わることがあります 🙂
そもそも住宅ローンは、他のローン商品と比べてなぜ金利が小さいのでしょう？ 😯
大きな理由として、担保があるからです。
金融機関側からすれば、担保があると、もし返済が滞っても担保を売却し、貸出金を回収しやすいのです 🙄
購入する不動産が1,000万円とすると、上乗せして1,200万円を貸してもし返済が滞った時、担保を売却し1,000万円回収できても、200万円の貸出金が残ります。そのリスクに対して金利の上乗せや保証料の増額を条件にすることもあるようです 🙂
上記の例は不動産の評価だけを考慮していますので、収入や勤続年数等によっても審査は変わってきます 🙂 🙂 🙂
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